Kat Mülkiyeti Kanunun 33. maddesinde “Hakimin Müdahalesi” kurumu düzenlenmiştir. Kanun metni şu şekildedir:
V – Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.
Hakimin müdahalesi kurumuna aşağıdaki iki sebebe dayanarak başvurulması mümkündür;
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için,
- Kat maliklerinin veya onun katından kira, sükna vs gibi haklara dayanarak yararlanan kişilerin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle uğranılan zarar için.
Araştırmanın konusu kat malikleri genel kurul kararlarının iptali olduğundan dolayı yazımızda sadece bu ihtimal üzerinde durulacaktır.
Kat malikleri genel kurul kararının iptali istemi biçim ve esas yönünden iki sebebe dayanabilir. Uygulamada biçim yönünden iptal istemi, genellikle karar ve yeter sayısının sağlanmaması ile toplantıya davet için öngörülen süreye ve usule uyulmaması şeklinde karşımızı çıkmaktadır. Esas yönünden iptal istemi ise genellikle kat malikleri kurulu kararlarının, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanununa aykırılığı sebebiyle karşımıza çıkmaktadır.
Kat maliki kurulunca verilen kararların iptali usulünde kat malikinin toplantıya katılması ve katılmaması şeklinde iki ihtimal öngörülmüştür.
Kat maliki, kat malikleri kuruluna katılmışsa; iptalini istediği karar aleyhine oy kullanmış olmalı ve karar tarihinden başlamak üzere bir ay içerisinde ve herhalde kararın üzerinden en geç altı ay içerisinde iptal isteminde bulunmalıdır.
Kat maliki, kat malikleri kuruluna katılmamışsa kararın öğrenilme tarihinden itibaren bir ay içerisinde iptal isteminde bulunabilir. Bu sefer toplantıya katılım olamayacağından dolayı olumsuz oy kullanma şartı aranmamaktadır.
Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre şartı aranmamaktadır.İptal isteminde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava basit yargılama usulüne riayet ederek çözüme kavuşturulmaktadır.